Co musím a nemusím když chci pronajímat byt přes AirBnb?
hcete si koupit byt nebo dům a vydělávat z krátkodobých pronájmů? V případě, že pronajímáte nemovitost přes platformu typu Airbnb, není to klasický nájem bytu či domu, ale jedná se o ubytovací službu. A s tím se pojí řada zákonných povinností. O jaké povinnosti jde?
K pronájmu bytu přes Airbnb potřebujete živnostenské oprávnění ! ! !
Zatímco u klasického pronájmu zajišťujete jen nezbytné služby, jimiž jsou například dodávka vody a tepla, odvoz odpadu nebo osvětlení a úklid společných částí domu, při ubytování přes Airbnb jsou často poskytovány i další služby jako internetové připojení, parkování, úklid bytu nebo i stravování.
V tomto případě se jedná již o ubytovací službu. K poskytování této služby potřebuje pronajímatel živnostenské oprávnění, které je možné získat ohlášením volné živnosti na jakémkoliv živnostenském úřadě.
To znamená, že příjmy inkasované z krátkodobých pronájmů jsou příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů a podléhají odvodům pojistného na sociální a zdravotní pojištění, případně též solidárnímu navýšení daně, pokud příjmy přesáhnou stanovenou hranici.
Daňové povinnosti související s poskytováním ubytovacích služeb
K daňovým povinnostem, jež jsou s ubytovací službou spojeny, vydalo Generální finanční ředitelství Informaci k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další) č. j. 90076/17/7100-20116-050701.
Z pohledu daní z příjmů se tedy jedná o příjem z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů. Pokud podnikatel nebude uplatňovat výdaje ve skutečné výši, může uplatnit výdajový paušál, který je pro volnou živnost stanoven ve výši 60 % příjmů, maximálně však ve výši 1 200 000 Kč. Uvedený limit platí jak pro letošní rok, tak pro ten příští.
V případě, že ubytovatel překročí limit obratu registrační povinnosti k DPH, který činí jeden milion korun během dvanácti po sobě jdoucích měsíců, stává se také plátcem DPH, k níž se musí do 15 dnů zaregistrovat. Sazba DPH u ubytovacích služeb je 15 %.
Přijímá-li ubytovatel finanční prostředky v hotovosti, vztahuje se na něj i povinnost vést elektronickou evidenci tržeb.
Poplatek z pobytu, hlášení cizinecké policii a související evidence
V souvislosti s novelou zákona o místních poplatcích, která nabývá účinnosti k 1. lednu 2020, byl zrušen poplatek z ubytovací kapacity a poplatek za rekreační pobyt. Tyto poplatky byly nahrazeny jediným typem poplatku – poplatkem z pobytu. Jeho výši si každá obec stanoví dle vlastních potřeb, nejvýše v denní sazbě 21 Kč pro rok 2020. V následujících letech je pak možné, aby obec poplatek navýšila až na 50 Kč za den. Za účelem platby poplatku je nutné se zaregistrovat k poplatkové povinnosti. Pro potřeby výpočtu poplatků z pobytu musí vést ubytovatel evidenční knihu.
Každý, kdo ubytuje za úplatu cizince anebo ubytuje více než 5 cizinců (s výjimkou osob blízkých), je povinen oznámit ubytování cizince do tří pracovních dnů cizinecké policii. Před ubytováním prvního hosta je třeba registrovat se na cizinecké policii, kde je přidělen identifikátor ubytovacího zařízení (IDUB). Ubytovatel, který má ubytování jako předmět podnikatelské činnosti, což je právě případ Airbnb, oznamuje ubytování prostřednictvím dálkového přístupu přes aplikaci Ubyport.
Zákon o pobytu cizinců na území České republiky ukládá povinnost vedení domovní knihy, v níž se evidují jméno cizince, jeho datum narození, státní občanství, číslo cestovního dokladu a informace o tom, kdy bylo započato a ukončeno ubytování.
Jak evidenční knihu, tak domovní knihu je ubytovatel povinen uchovávat po dobu šesti let od posledního zápisu. Zatímco v evidenční knize musí zaznamenávat informace o všech hostech, domovní knihu smí vést jen o cizincích.
Jsou-li evidovány pouze zákonem předepsané údaje, je vedení obou evidencí z pohledu GDPR považováno za plnění zákonné povinnosti správce, a proto není třeba, aby hosté k vedení osobních údajů udělovali svůj souhlas. Tím však nejsou dotčeny ostatní povinnosti, které ubytovatel jako správce osobních údajů v souladu s GDPR má.
Administrativu může převzít specializovaná firma
S růstem trhu krátkodobých ubytování našly svou příležitost k výdělku i specializované firmy zabývající se správou těchto krátkodobých pronájmů. Některé nabízí komunikaci s hosty či úklid bytu, jiné se postarají i o plnění administrativních povinností, jako je hlášení cizinecké policii a vedení evidenční a domovní knihy.
Povinnosti při Airbnb pronájmu:
- živnostenské oprávnění,
- 15% daň z příjmu, možno využít 60% paušál na výdaje,
- odvody na sociální a zdravotní pojištění,
- EET pro tržby v hotovosti,
- registrace k DPH při obratu 1 milionu,
- místní poplatky za ubytování,
- evidenční kniha o hostech, domovní kniha o cizincích,
- nutnost hlásit cizince na cizineckou policii.